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Energieausweis

Aktuelle Energieeinsparverordnung (ENEV)

 

Seit Kurzem ist die ENEV 2007 in Kraft. In weiten Bereichen ist diese Richtlinie bereits durch die aktuelle EnergieeinsparVO 2002 und andere Rechtsvorschriften, insbesondere auf Länderebene, umgesetzt worden. Allerdings erfolgte die Umsetzung bislang nicht in vollem Umfang, sodass die EnergieeinsparVO auf die Vorgaben der Richtlinie erweitert werden musste.

Die wesentlichste Änderung durch die ENEV 2007 ist die Einführung der in Politik und Praxis in den Details lange umstrittenen Energieausweisen bei Verkauf und Vermietung von Gebäuden sowie die Einführung von Modernisierungsempfehlungen.

Zwar ist mit der ENEV 2002 bereits der Energieausweis für Neubauten eingeführt worden. Allerdings werden erst durch die ENEV 2007 Verkäufer und Vermieter zukünftig verpflichtet, potenziellen Käufern oder Mietern einen auf das Gebäude bezogenen Energieausweis vorzulegen.

Dies gilt nun auch für ältere Gebäude. Seit Inkrafttreten der ENEV 2007 können Käufer und Mieter auch für solche Gebäude nähere Informationen über deren energetische Eigenschaften erhalten.

Allerdings gibt es Umsetzungsfristen, sodass Käufer und Mieter nicht sofort die Vorlage eines solchen Energieausweises verlangen können. Energieausweise für Wohngebäude mit Baujahr bis 1965 sind bei Umbau, Verkauf und Neuvermietung erst ab 1. Juli 2008 erforderlich. Erst ab 1. Januar 2009 hingegen sind Energieausweise für Gebäude aller Baujahre bei Neubau, Verkauf und Neuvermietung von Wohngebäuden erforderlich. Ab 1. Juli 2009 wird auch der Energieausweis für Nicht-Wohngebäude zur Pflicht. Erfreulich ist, dass die Verordnung einheitliche Formulare für den Energieausweis für Neubauten und Bestandsgebäude vorsieht. So wird sichergestellt, dass am Ende die Vergleichbarkeit nicht unter den unterschiedlichsten Ausführungen leidet.

Eine hundertprozentige Vergleichbarkeit der Gebäude durch den Energieausweis ist allerdings dennoch nicht gewährleistet. Die Verordnung lässt die Wahl, ob der Energieausweis entweder auf der Grundlage des Energiebedarfs oder auf der Grundlage des Energieverbrauchs erstellt wird. Der Energieausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs wird durch den Jahres-Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf dargestellt. Diese Angaben können rechnerisch ermittelt werden; eine zwingende Begutachtung des Gebäudes durch Wärmekameras ist nicht unbedingt erforderlich. Es können Bauunterlagen beziehungsweise gebäudebezogene Daten und standardisierte Rahmenbedingungen als Berechnungs- und Beurteilungsgrundlage zu Hilfe genommen werden. Vorteil dieser Berechnungsmethode ist, dass sich die energetische Qualität des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten und der Wetterlage beurteilen lässt. Allerdings ist ein Rückschluss bezüglich der konkreten Nutzungseinheit auf die tatsächlich künftig zu erwartenden Verbrauchswerte wegen der Abhängigkeit von der Lage im Gebäude und des jeweiligen Nutzerverhaltens kaum möglich.

Energieausweise auf Grundlage des Energieverbrauchs hingegen werden anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs erstellt. Auch hier sind aber Fehler möglich, die auf dem tatsächlichen Nutzungsverhalten basieren. Sofern eine Wohnung aufgrund von Berufstätigkeit tagsüber unbenutzt ist, ist der Energieverbrauch während dieser Zeit gering. Anders verhält es sich bei Familienwohnungen mit Kindern. Daher kann auch diese Art der Berechnung letztlich keine Vorhersagen auf den tatsächlich zu erwartenden Verbrauch treffen.

Der Eigentümer eines Gebäudes kann grundsätzlich wählen, welche Berechnungsweise er zugrunde legt. Lediglich bei Neubauten, bei denen auf Verbrauchsangaben nicht zurückgegriffen werden kann, darf der Energieausweis nur auf Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. Gleiches gilt für Gebäudemodernisierungen, an- oder -umbauten.

Meist nicht für Gebäudeteile

Zu beachten ist, dass die Energieausweise grundsätzlich nur für das ganze Gebäude, nicht hingegen für einzelne Gebäudeteile, etwa einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten, ausgestellt werden. Nur dann, wenn es sich um gemischt genutzte Gebäude handelt, ist in Einzelfällen ein gesonderter Energieausweis auszustellen, wobei ach dann nur zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarten Wohnen und Gewerbe, nicht jedoch innerhalb der gewerblichen beziehungsweise Wohnnutzung unterschieden werden muss.

Auch bisher wurden unter der alten Rechtslage bereits Energieausweise ausgestellt. Energie- und Wärmebedarfsausweise nach den älteren Fassungen der ENEV beziehungsweise auch nach der WärmeschutzVO von 1994 behalten zunächst noch ihre Gültigkeit, allerdings längstens 10 Jahre ab dem Tag der Ausstellung. Gleiches gilt für solche Ausweise, die auf Bestimmungen, die in den Entwürfen der ENEV enthalten waren, ausgestellt wurden.

Keine Ansprüche aus Energieausweis

Der Energieausweis selbst ist nur eine technische Darstellung der energetischen Situation der Gebäude. Direkte Ansprüche können Käufer und Mieter aus den Daten des Energieausweises nicht herleiten, es sei denn, die dort enthaltenen Daten wurden explizit zum Vertragsinhalt gemacht. Insbesondere kann der Mieter eine Mietminderung nicht darauf stützen, dass das Gebäude bestimmte energetische Vorgaben nicht zur Grundlage der Vermietung gemacht wurden.

Auch kann der Mieter aus den im Energieausweis eventuell enthaltenen Modernisierungsempfehlungen keinen Anspruch auf Durchführung der Modernisierung herleiten, es sei denn, der Vermieter hätte dies vertraglich bei Vermietung zugesagt. Gleiches gilt im Falle des Verkaufs. Auch hier kann der Verkäufer nur Ansprüche aus dem Energieausweis herleiten, wenn die im Energieausweis enthaltenen Daten zur Grundlage des Verkaufs gemacht und als Beschaffenheitsvereinbarung vertraglich vereinbart worden sind. Ausstellungsberechtigt für Energieausweise sind in der Regel die Architekten, Bauingenieure, Sachverständige für Bauschäden und Gebäude mit entsprechendem Hochschulabschluss, Schornsteinfeger und Personen mit gleichwertiger, im Ausland erworbener Ausbildung. Je nach Intensität der Untersuchung werden die Kosten für einen solchen Energieausweis schwanken. Der Energieausweis ist lange erwartet worden. Ob er allerdings zu einem Boom im Rahmen der Immobilienmodernisierung führen wird, bleibt jedoch abzuwarten.

 

Quelle: "Immobilienwirtschaft" - Ausgabe 12/07-01/08, Frau Sabine Reimann, Düsseldorf

 

Unser Team ist gerne bereit Sie zu beraten bzw. für sie den Energieausweis anfertigen zu lassen.